Vodič za strane kupce
Kupovina nekretnine u Srbiji za strane državljane
Sveobuhvatan vodič o zakonskim uslovima, potrebnoj dokumentaciji, postupku kupovine i pravima koja proizlaze iz vlasništva nad nekretninom u Republici Srbiji.
Vodič napravljen u saradnji sa advokatom Branetom Krunićem
Ko može da kupi nekretninu u Srbiji?
Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je:
Strani državljani mogu da kupe nekretnine u Srbiji, ali pod određenim uslovima. Ključni uslov je postojanje reciprociteta između Srbije i države čiji je kupac državljanin.
Strana lica sa delatnošću
Strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Srbiji mogu, uz reciprocitet, steći svojinu na nekretninama neophodnim za obavljanje te delatnosti.
Mogu kupiti:
Strana lica bez delatnosti
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Srbiji može, uz reciprocitet, steći svojinu na stanu ili stambenoj zgradi pod uslovima koji važe i za državljane Srbije.
Mogu kupiti:
Lica sa dvojnim državljanstvom
Mogu koristiti važeću srpsku ličnu kartu ili pasoš i imaju ista prava kao i državljani Srbije.
Šta znači uslov reciprociteta?
Definicija reciprociteta
Reciprocitet znači da državljani Srbije mogu sticati nekretnine u državi kupca pod sličnim uslovima kao što stranci mogu sticati nekretnine u Srbiji. Nije nužna diplomatska uzajamnost — dovoljan je faktički reciprocitet.
Ugovorna uzajamnost
Srbija ima ugovornu uzajamnost sa malim brojem država, po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi iz prve polovine 20. veka.
Države sa ugovornom uzajamnošću:
Faktička uzajamnost
Za ostale države dovoljno je da njihovo zakonodavstvo dozvoljava sticanje nekretnina strancima pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova u Srbiji.
Ministarstvo pravde je utvrdilo reciprocitet sa većinom evropskih zemalja i mnogim drugim državama sveta.
Kako proveriti reciprocitet?
Ministarstvo pravde vodi evidenciju o državama sa kojima postoji utvrđen reciprocitet. Listu proveri na zvaničnom sajtu mpravde.gov.rs. Pre kupovine obavezno proveri da li tvoja država ima utvrđen reciprocitet sa Srbijom.
Lista država sa utvrđenim reciprocitetom se može menjati. Uvek proveri aktuelno stanje pre pokretanja kupovine — odsustvo reciprociteta onemogućava sticanje vlasništva.
Rezime uslova za kupovinu
Reciprocitet
Postoji uzajamnost sa državom kupca
Vrsta nekretnine
Stan, kuća ili stambena zgrada
Dokumentacija
Pasoš i dokaz o poreklu sredstava
Koja dokumenta su potrebna strancu?
Važeći pasoš
Osnovni dokument za identifikaciju. Lica sa dvojnim državljanstvom mogu koristiti srpsku ličnu kartu ili pasoš.
Dokumentacija za dokazivanje porekla sredstava
Osim identifikacionih dokumenata, kupac mora obezbediti sredstva za kupovinu koja se polažu na dinarski ili devizni račun. Banke u Srbiji proveravaju poreklo novca i mogu tražiti:
Ugovor o prodaji druge nekretnine
Dokaz o prodaji prethodne nekretnine kao izvoru sredstava.
Ugovor o radu
Potvrda zaposlenja i prihoda koji opravdavaju iznos kupovine.
Potvrda o ušteđevini
Izvodi iz banke koji pokazuju akumulirana sredstva tokom vremena.
Druga dokumentacija
Nasledstvo, pokloni, prodaja biznisa ili drugi validni izvori.
Ako je kupac u braku i želi da se supružnik upiše kao suvlasnik, potrebno je dostaviti dokumentaciju o bračnom statusu — najčešće izvod iz matične knjige venčanih preveden na srpski jezik od strane ovlašćenog sudskog prevodioca.
Kompletnu kontrolnu listu dokumentacije nađi u Bonus checklistu na dnu vodiča.
Šta obavezno proveriti pre kupovine?
Bez obzira na to da li je kupac domaći ili strani državljanin, pre kupovine treba detaljno proveriti pravni status nekretnine. Posebnu pažnju obrati na sledeće stavke:
List nepokretnosti
Osnovni dokument iz katastra: ko je vlasnik, tereti, hipoteke i svi upisani podaci.
Postojanje hipoteke
Da li je nekretnina pod hipotekom banke ili drugog poverioca. Hipoteka prati nekretninu.
Založna prava
Osim hipoteke, mogu postojati i druga založna prava koja opterećuju nekretninu.
Sudski sporovi
Da li postoje aktivni sudski sporovi vezani za nekretninu koji mogu ugroziti kupovinu.
Zabrane otuđenja
Provera da li postoji zabrana prodaje ili prenosa vlasništva upisana u katastru.
Pravo plodouživanja
Doživotno pravo korišćenja treće osobe ograničava raspolaganje imovinom.
Vlasnička struktura
Ko je upisan kao vlasnik i da li postoje suvlasnici čija je saglasnost potrebna.
Pravo preče kupovine
Da li postoje lica (suvlasnici, zakupci) sa zakonskim pravom preče kupovine.
Uknjižba i legalnost
Kod starogradnje i kuća proveri da li je nekretnina uknjižena i legalno izgrađena.
Preporuka: angažuj advokata
U praksi stranci često angažuju advokate koji vrše kompletnu pravnu proveru nekretnine i zastupaju ih tokom celog postupka kupovine.
Proveri i račune pre kupovine:
Novogradnja i troškovi kupovine
Strani državljani mogu kupovati i stanove u izgradnji. U tom slučaju od investitora treba tražiti sledeću dokumentaciju:
Građevinska dozvola
Dokaz da je gradnja legalna.
Potvrda o prijavi radova
Evidencija početka gradnje.
Upotrebna dozvola
Ako je gradnja završena.
Troškovi kupovine nekretnine
Osim same kupoprodajne cene, stranac treba da računa i na dodatne troškove. Zbog angažovanja prevodioca i dodatne dokumentacije, ukupni troškovi mogu biti nešto viši nego kod domaćih kupaca.
- Advokatske uslugePo dogovoru
- Overa ugovora kod javnog beležnikaTarifno
- Troškovi sudskog prevodiocaObavezno za strance
- Troškovi dva svedokaObavezno za strance
- Porez na prenos apsolutnih prava2,5%
- Taksa za upis prava svojine u katastarFiksna taksa
Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% primenjuje se kada se kupuje stan od fizičkog lica (starogradnja). Kod kupovine od investitora plaća se PDV, koji je najčešće uračunat u cenu.
Porez na prenos
Prevodilac obavezan
Svedoka potrebna
Kupoprodajni ugovor i overa kod notara
Postupak zaključenja ugovora
Priprema kupoprodajnog ugovora
Kada se provere svi podaci o nekretnini, pristupa se izradi ugovora. Najčešće ga sastavlja advokat kupca ili prodavca, na srpskom jeziku.
Angažovanje sudskog prevodioca
Pri overi kod javnog beležnika stranac mora imati prisutnog ovlašćenog sudskog prevodioca koji govori njegov maternji jezik. Ovo je zakonska obaveza.
Obezbeđivanje dva svedoka
Osim prevodioca, prisustvuju i dva punoletna svedoka koji poznaju srpski jezik i jezik stranog državljanina. Svedoci potvrđuju da je prevod tačan.
Overa kod javnog beležnika
Postupak je uglavnom isti kao za domaće državljane, s tim što su za strance obavezni sudski prevodilac i dva svedoka.
Kako stranac plaća nekretninu u Srbiji?
Kupoprodajna cena može se uplatiti direktno iz inostranstva na račun prodavca u Srbiji, u skladu sa propisima o deviznom poslovanju. U praksi se kupoprodaja između rezidenata i nerezidenata najčešće obavlja preko deviznih računa otvorenih u bankama u Srbiji.
🏛 Dokumentacija za transfer
Kupoprodajni ugovor i dokazi o poreklu sredstava.
✅ Način plaćanja
Bezgotovinski, preko bankarskih računa.
Iz bezbednosnih i regulatornih razloga kupoprodaja se gotovo uvek realizuje bezgotovinski preko bankarskih računa, uz mogućnost evidentiranja i praćenja toka novca.
Upis vlasništva u katastar i kredit
Postupak upisa vlasništva
Nakon overe ugovora, javni beležnik elektronskim putem dostavlja dokumentaciju Katastru nepokretnosti. Katastar potom donosi rešenje o upisu prava svojine na ime kupca. Kod kupovine stana u izgradnji, upis se obavlja nakon dobijanja upotrebne dozvole i završetka etažiranja objekta.
Da li stranac može da dobije stambeni kredit u Srbiji?
Strani državljani mogu dobiti stambeni kredit u Srbiji, ali je postupak složeniji nego za domaće državljane.
Rezidenti (žive i rade u Srbiji)
Stranci sa privremenim boravkom ili stalno nastanjeni, zaposleni u domaćoj kompaniji u kojoj primaju platu.
Lakši postupak odobrenjaNerezidenti (rade u inostranstvu)
Stranci koji žive i rade u inostranstvu, nemaju privremeni boravak niti stalno zaposlenje u Srbiji.
Složeniji postupak, ne rade sve bankeUslovi za stambeni kredit
Uslov reciprociteta
Mora biti ispunjen
Dokaz o primanjima
Plata ili drugi prihodi
Boravišna dozvola
Za rezidente olakšava
💡 Kontaktiraj više banaka i uporedi uslove — ponude i zahtevi za strance mogu se značajno razlikovati između finansijskih institucija.
Da li kupovina donosi boravišnu dozvolu?
Kupovina stana ili kuće može biti osnov za podnošenje zahteva za privremeni boravak, ali stranac mora posebno da podnese zahtev nadležnim organima i ispuni zakonom propisane uslove.
Može biti osnov
Useljiva stambena nekretnina — stan ili kuća koju stranac zaista koristi za stanovanje.
Ne može biti osnov
Garaža, građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište ili nekretnina koja se izdaje.
Vremenski okvir boravka
Privremeni boravak
Do 3 godine, uz mogućnost produženja
Stalno nastanjenje
Nakon perioda zakonitog boravka
Državljanstvo
Uz ispunjenje dodatnih uslova
Najvažnije što treba da znate
Bonus: Kontrolna lista za kupovinu
Pro tip
Ponesi ovu listu na sastanak sa advokatom i javnim beležnikom — imaćeš sve na jednom mestu.
Spreman/a za sledeći korak?
Kada znaš zakonski okvir i postupak, kupovina nekretnine u Srbiji postaje mnogo jednostavnija. Pogledaj aktuelnu ponudu i pronađi svoju nekretninu.
Pogledaj oglase na 4zida.rsKorisni linkovi
Vodič napravljen u saradnji sa advokatom Branetom Krunićem. Sadržaj je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet.