Руководство для иностранных покупателей
Покупка недвижимости в Сербии для иностранных граждан
Подробное руководство о юридических условиях, необходимых документах, порядке покупки и правах, вытекающих из владения недвижимостью в Республике Сербии.
Руководство подготовлено в сотрудничестве с адвокатом Бране Круничем
Кто может купить недвижимость в Сербии?
Законом об основах имущественно-правовых отношений предусмотрено:
Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Сербии, но при определённых условиях. Ключевое условие — наличие взаимности между Сербией и государством, гражданином которого является покупатель.
Иностранные лица с деятельностью
Иностранные физические и юридические лица, осуществляющие деятельность в Сербии, могут, при условии взаимности, приобрести право собственности на недвижимость, необходимую для осуществления этой деятельности.
Могут купить:
Иностранные лица без деятельности
Иностранное физическое лицо, не осуществляющее деятельность в Сербии, может, при условии взаимности, приобрести право собственности на квартиру или жилой дом на условиях, действующих и для граждан Сербии.
Могут купить:
Лица с двойным гражданством
Могут использовать действующее сербское удостоверение личности или паспорт и имеют те же права, что и граждане Сербии.
Что означает условие взаимности?
Определение взаимности
Взаимность означает, что граждане Сербии могут приобретать недвижимость в стране покупателя на условиях, схожих с теми, на которых иностранцы могут приобретать недвижимость в Сербии. Дипломатическая взаимность не обязательна — достаточно фактической взаимности.
Договорная взаимность
Сербия имеет договорную взаимность с небольшим числом государств на основании договоров о торговле и судоходстве первой половины 20 века.
Государства с договорной взаимностью:
Фактическая взаимность
Для остальных государств достаточно, чтобы их законодательство разрешало иностранцам приобретать недвижимость на условиях, не существенно более сложных, чем в Сербии.
Министерство юстиции установило взаимность с большинством европейских стран и многими другими государствами мира.
Как проверить взаимность?
Министерство юстиции ведёт учёт государств, с которыми установлена взаимность. Список проверьте на официальном сайте mpravde.gov.rs. Перед покупкой обязательно проверьте, установлена ли взаимность вашего государства с Сербией.
Список государств с установленной взаимностью может меняться. Всегда проверяйте актуальное состояние перед началом покупки — отсутствие взаимности делает приобретение собственности невозможным.
Итог условий для покупки
Взаимность
Существует взаимность со страной покупателя
Вид недвижимости
Квартира, дом или жилой дом
Документы
Паспорт и подтверждение происхождения средств
Какие документы нужны иностранцу?
Действующий паспорт
Основной документ для идентификации. Лица с двойным гражданством могут использовать сербское удостоверение личности или паспорт.
Документы для подтверждения происхождения средств
Помимо документов, удостоверяющих личность, покупатель должен обеспечить средства для покупки, которые вносятся на динарский или валютный счёт. Банки в Сербии проверяют происхождение денег и могут запросить:
Договор продажи другой недвижимости
Подтверждение продажи предыдущей недвижимости как источника средств.
Трудовой договор
Подтверждение трудоустройства и доходов, обосновывающих сумму покупки.
Подтверждение сбережений
Банковские выписки, показывающие накопленные со временем средства.
Другие документы
Наследство, дарения, продажа бизнеса или иные действительные источники.
Если покупатель состоит в браке и хочет зарегистрировать супруга как совладельца, необходимо предоставить документы о семейном положении — чаще всего свидетельство о браке, переведённое на сербский язык уполномоченным судебным переводчиком.
Полный контрольный список документов найдите в Бонусном списке внизу руководства.
Что обязательно проверить перед покупкой?
Независимо от того, является ли покупатель гражданином Сербии или иностранцем, перед покупкой следует детально проверить правовой статус недвижимости. Обратите особое внимание на следующее:
Выписка из кадастра (list nepokretnosti)
Основной документ из кадастра: кто владелец, обременения, ипотеки и все зарегистрированные данные.
Наличие ипотеки
Находится ли недвижимость в ипотеке банка или другого кредитора. Ипотека следует за недвижимостью.
Залоговые права
Помимо ипотеки, могут существовать и другие залоговые права, обременяющие недвижимость.
Судебные споры
Есть ли активные судебные споры по недвижимости, которые могут поставить под угрозу покупку.
Запреты на отчуждение
Проверка, есть ли в кадастре запись о запрете продажи или передачи собственности.
Право пользования (узуфрукт)
Пожизненное право пользования третьего лица ограничивает распоряжение имуществом.
Структура собственности
Кто зарегистрирован как владелец и есть ли совладельцы, чьё согласие необходимо.
Преимущественное право покупки
Есть ли лица (совладельцы, арендаторы) с законным преимущественным правом покупки.
Регистрация и легальность
Для старой застройки и домов проверьте, зарегистрирована ли недвижимость и легально ли построена.
Рекомендация: наймите адвоката
На практике иностранцы часто нанимают адвокатов, которые проводят полную юридическую проверку недвижимости и представляют их интересы на протяжении всего процесса покупки.
Проверьте также счета перед покупкой:
Новостройки и расходы на покупку
Иностранные граждане могут покупать и квартиры в стадии строительства. В этом случае у застройщика следует запросить следующие документы:
Разрешение на строительство
Подтверждение легальности строительства.
Уведомление о начале работ
Учёт начала строительства.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Если строительство завершено.
Расходы на покупку недвижимости
Помимо самой цены покупки, иностранцу следует учитывать и дополнительные расходы. Из-за привлечения переводчика и дополнительных документов общие расходы могут быть несколько выше, чем у местных покупателей.
- Услуги адвокатаПо договорённости
- Заверение договора у нотариусаПо тарифу
- Расходы на судебного переводчикаОбязательно для иностранцев
- Расходы на двух свидетелейОбязательно для иностранцев
- Налог на переход права2,5%
- Сбор за регистрацию права в кадастреФиксированный сбор
Налог на переход абсолютных прав в размере 2,5% применяется при покупке квартиры у физического лица (вторичное жильё). При покупке у застройщика уплачивается НДС, который обычно уже включён в цену.
Налог на переход
Переводчик обязателен
Обязательных свидетеля
Договор купли-продажи и заверение у нотариуса
Порядок заключения договора
Подготовка договора купли-продажи
После проверки всех данных о недвижимости составляется договор. Обычно его составляет адвокат покупателя или продавца, на сербском языке.
Привлечение судебного переводчика
При заверении у нотариуса иностранец должен иметь присутствующего уполномоченного судебного переводчика, владеющего его родным языком. Это требование закона.
Обеспечение двух свидетелей
Помимо переводчика, присутствуют два совершеннолетних свидетеля, владеющих сербским языком и языком иностранного гражданина. Свидетели подтверждают точность перевода.
Заверение у нотариуса
Процедура в основном такая же, как для граждан Сербии, за исключением того, что для иностранцев обязательны судебный переводчик и два свидетеля.
Как иностранец оплачивает недвижимость в Сербии?
Цена покупки может быть уплачена напрямую из-за рубежа на счёт продавца в Сербии, в соответствии с правилами о валютных операциях. На практике сделки между резидентами и нерезидентами чаще всего проводятся через валютные счета, открытые в банках Сербии.
🏛 Документы для перевода
Договор купли-продажи и подтверждения происхождения средств.
✅ Способ оплаты
Безналичный, через банковские счета.
По соображениям безопасности и в силу регулирования сделки почти всегда проводятся безналично через банковские счета, что позволяет фиксировать и отслеживать движение денег.
Регистрация права в кадастре и кредит
Порядок регистрации права собственности
После заверения договора нотариус в электронном виде передаёт документы в Кадастр недвижимости. Затем кадастр выносит решение о регистрации права собственности на имя покупателя. При покупке квартиры в стадии строительства регистрация проводится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и оформления помещений в раздельную собственность.
Может ли иностранец получить ипотечный кредит в Сербии?
Иностранные граждане могут получить ипотечный кредит в Сербии, но процедура сложнее, чем для граждан страны.
Резиденты (живут и работают в Сербии)
Иностранцы с временным пребыванием или постоянным проживанием, трудоустроенные в местной компании, где получают зарплату.
Более простая процедура одобренияНерезиденты (работают за рубежом)
Иностранцы, которые живут и работают за рубежом, не имеют временного пребывания или постоянного трудоустройства в Сербии.
Более сложная процедура, работают не все банкиУсловия для ипотечного кредита
Условие взаимности
Должно быть выполнено
Подтверждение доходов
Зарплата или другие доходы
Вид на жительство
Облегчает для резидентов
💡 Свяжитесь с несколькими банками и сравните условия — предложения и требования для иностранцев могут значительно различаться между финансовыми учреждениями.
Даёт ли покупка вид на жительство?
Покупка квартиры или дома может быть основанием для подачи заявления на временное пребывание, но иностранец должен отдельно подать заявление в компетентные органы и выполнить установленные законом условия.
Может быть основанием
Пригодная для проживания жилая недвижимость — квартира или дом, которые иностранец действительно использует для проживания.
Не может быть основанием
Гараж, земля под застройку, сельскохозяйственная земля или недвижимость, сдаваемая в аренду.
Сроки пребывания
Временное пребывание
До 3 лет, с возможностью продления
Постоянное проживание
После периода законного пребывания
Гражданство
При выполнении дополнительных условий
Самое важное, что нужно знать
Бонус: Контрольный список для покупки
Совет
Возьмите этот список на встречу с адвокатом и нотариусом — всё в одном месте.
Готовы к следующему шагу?
Когда вы знаете правовые рамки и порядок действий, покупка недвижимости в Сербии становится намного проще. Посмотрите актуальные предложения и найдите свою недвижимость.
Смотреть объявления на 4zida.rsПолезные ссылки
Руководство подготовлено в сотрудничестве с адвокатом Бране Круничем. Содержание носит информационный характер и не является юридической консультацией.